评估方法是确定资产价值的重要手段，不同方法适用于不同场景和资产类型。以下是主要评估方法及其特点、适用场景及注意事项的总结：
一、市场比较法
核心特点 通过比较类似资产的近期交易价格，结合区位、用途、建筑结构等因素调整后确定价值。适用于活跃市场且存在充分可比资料的情况。
适用场景
- 住宅、商业地产等标准资产评估；
- 上市公司股权、珠宝等高价值且交易活跃的资产。
注意事项
- 需获取真实交易数据，避免评估机构主观偏差；
- 必须入户评估或实地考察，确保房屋实际状况与资料一致。
二、收益法
核心特点
通过预测资产未来收益（如租金、利润），并折现至评估基准日确定价值。关注资产未来现金流的现值。
适用场景
- 具有稳定收益预期的资产，如房地产、专利、商标等；
- 需估算资产持续使用年限和折现率的情况。
关键参数
- 预期收益额需结合历史数据并合理调整；
- 折现率需考虑无风险利率、风险溢价及资本结构。
三、成本法
核心特点
以重新购置或重置成本为基础，扣除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。适用于缺乏市场数据或资产为独特资产的情况。
适用场景
- 机器设备、老旧建筑物等有明确重置成本的资产；
- 新兴资产或特殊资产（如艺术品、古董）。
局限性
- 忽视资产的市场需求和盈利潜力；
- 耐用年限和残值估算存在主观性。
四、其他方法
专家评估法： 适用于艺术品、古董等特殊或复杂资产，依赖专业知识和经验； 清算价格法
五、方法选择建议
优先市场法：
若资产可找到活跃市场且数据充分；
收益法适用：
当资产未来收益可预测且折现率可合理确定；
成本法为备选：
针对独特资产或数据稀缺的情况；
综合运用：
复杂资产可结合多种方法（如房地产评估中常用市场法+收益法）。
六、法律与伦理注意事项
评估机构需具备相应资质，避免利益冲突；
被征收人若对评估结果存疑，可申请复核或法律救济。
通过合理选择评估方法并规范操作，可确保评估结果的准确性和公正性。