买房子退款的程序如下：
发出退房通知
买房人需要以书面形式（如挂号信、传真或电话）向开发商发出退房通知。通知中应明确退房原因，并保留通知的证据。
协商与审核
开发商在收到退房通知后，会根据合同约定进行审核。如果符合退房条件，开发商将与购房者协商退款事宜，包括退款金额、退款时间等。
办理退房手续
开发商应在收到退房通知后的15日内完成所有必要的手续安排，包括与贷款银行解除或终止合同的手续，并退还买房人已经支付的全部房款。
处理贷款与还款
开发商应负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，并在所述手续或者文件尚未解除前，代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
支付违约金与损失赔偿
如果是因为开发商的责任导致退房，开发商应承担由此产生的经济损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等。
如果是因为购房者贷款申请未批准或合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房，开发商无需承担赔偿责任。
法律途径
如果双方无法协商一致，购房者可通过法律途径解决，如向仲裁机构申请仲裁或向法院提起诉讼。
办理停止还款手续
购房者在收到全部房款后，可以办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。
建议
提前了解合同条款：在买房之前，应仔细了解购房合同中的条款，特别是关于退房和退款的规定，以避免后续出现纠纷。
及时发出通知：一旦决定退房，应尽快向开发商发出书面通知，并保留好相关证据。
咨询专业律师：如果退款过程中遇到复杂情况，建议咨询专业律师，以确保自身权益得到保障。