创业公司实物入股的操作步骤如下：
确定出资方式
首先，确定新加入的股东是准备用现金、实物还是技术入股。如果选择实物入股，则需通过评估确定其实际价值。
资产评估与作价
股东需将实物资产进行评估，确保其价值与出资额相符。评估结果需得到国有资产管理部门的确认。
办理产权转移手续
股东将实物资产过户至公司名下，并办理相关手续，如产权转移登记等。同时，公司应及时办理相关文件，确保实物出资的合法性和有效性。
形成股东决议
原公司的全体股东需形成决议，同意新股东加入及采用的具体出资方式。
办理公司登记
股东的全部出资经法定的验资机构验资后，由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向公司登记机关申请设立登记，提交公司登记申请书、公司章程、验资证明等文件。
明确权益分配与管理责任
股东与公司应明确实物资产的管理责任和权益分配等事项，确保双方权益得到保障。
建议
选择合适的实物资产：股东应注意选择具备流动性和可转换性的实物资产，以便将来变现或转让。
遵守法律法规：确保所有操作符合《公司法》等相关法律法规的规定，避免法律风险。
明确协议条款：在出资协议中明确各方的权利和义务，包括管理责任、权益分配、退出机制等。
通过以上步骤，创业公司可以顺利完成实物入股的操作。