70年公寓和住宅的区别主要体现在以下几个方面：
产权性质
公寓：土地性质一般为商业或办公，因此公寓的产权性质也为商业或办公，产权年限为40年或50年。
住宅：土地性质为住宅，产权性质也为住宅，产权年限为70年。
落户规定
公寓：通常不能落户，但部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户。
住宅：通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
房屋使用
公寓：使用形式灵活，可以用作居住，也可以用作经营类场所，并申领营业执照。
住宅：只能用作居住，不能作营业性场所，也不能申领营业执照。
使用成本
公寓：水、电、气费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
住宅：水、电、气费用按民用标准收费，使用成本较低。
居住舒适度
公寓：大多开放式管理，人员流动性高，无小区环境，舒适性较差。
住宅：封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定，居住舒适度较高。
户型与面积
公寓：面积一般较小，常见面积在60平米左右。
住宅：面积相对较大，一般在80平米以上。
装修情况
公寓：多为精装房，可以直接拎包入住。
住宅：分为毛坯和精装修两种，毛坯房占为多数。
采光与通风
公寓：部分公寓的卫生间和厨房都没有窗户，阳台也是内阳台，采光条件较差。
住宅：必须满足日照、采光等相关条件，通常都是明厨明卫，采光条件较好。
物业与费用
公寓：物业费较高，提供更多的养护服务。
住宅：物业费较低，通常提供基本的居住需求。
综上所述，70年公寓和住宅在产权性质、落户规定、使用成本、居住舒适度、户型与面积、装修情况、采光与通风、物业与费用等方面都有明显的区别。购房者在选择时应根据自己的实际需求和当地政策进行综合考虑。